DPE et Rénovation Énergétique : Le Calendrier d’Interdiction de Louer les Passoires F (2028) et G (2025) sous Pression Parlementaire
Diagnostic de performance énergétique DPE et bilan thermique par caméra infrarouge pour rénovation d un logement.
En résumé :
- L’étau se resserre sur le parc locatif : Alors que les logements classés G sont déjà interdits à la relocation, l’échéance fatidique du 1er janvier 2028 pour les logements étiquetés F approche à grands pas.
- Pression politique et pénurie locative : Face au retrait de dizaines de milliers de biens du marché locatif dans les métropoles, des parlementaires réclament un moratoire ou des dérogations pour les copropriétés bloquées.
- Ajustement du calcul pour les petites surfaces : La révision du coefficient pour les logements de moins de 40 m² a permis à près de 140 000 studios de sortir automatiquement de la catégorie passoire thermique.
- Aides MaPrimeRénov’ 2026 : Recentrage des subventions sur les rénovations d’ampleur avec accompagnement obligatoire Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR).
La transition énergétique du parc immobilier résidentiel français vit une phase de turbulences intenses en cette rentrée de septembre 2026. Inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021, le calendrier d’éradication progressive des passoires thermiques du marché de la location privée produit désormais ses pleins effets juridiques et économiques. Alors que les biens classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation, propriétaires bailleurs, professionnels de l’immobilier et associations de locataires retiennent leur souffle avant le palier décisif de 2028 qui doit bannir les logements classés F.
Sur le terrain, la conciliation entre impératif climatique et crise aiguë du logement se heurte à des réalités matérielles : lenteur des décisions en assemblée générale de copropriété, trésorerie insuffisante des propriétaires et délais d’instruction des dossiers de subvention publique.
1. Le calendrier légal de décence énergétique : Rappel des obligations
Pour qu’un logement puisse être loué à titre de résidence principale, il doit obligatoirement respecter les critères de « décence énergétique » fixés par la loi :
- Depuis le 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (les pires logements classés G, qualifiés de « G+ »);
- Depuis le 1er janvier 2025 : Interdiction totale de signer ou de renouveler un bail pour l’ensemble des logements classés G;
- Au 1er janvier 2028 : Extension de l’interdiction à tous les logements étiquetés F;
- Au 1er janvier 2034 : Extension prévue à la classe E, touchant alors une part considérable du parc ancien français.
Un locataire occupant un logement non conforme est en droit d’exiger de son propriétaire la réalisation des travaux d’isolation ou de chauffage nécessaires, ou de saisir le juge pour obtenir une baisse rétroactive de loyer.
2. Les débats parlementaires : Vers des dérogations pragmatiques ?
Face au risque d’assèchement dramatique de l’offre locative dans des villes universitaires comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille où jusqu’à 25 % des petites surfaces étaient historiquement classées passoires thermiques, plusieurs groupes parlementaires défendent des propositions d’amendements au PLF :
- La clause de suspension pour copropriété votée : Proposer que l’interdiction de louer soit gelée si le propriétaire démontre qu’il a voté en faveur d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE) en AG, mais que le chantier est en attente de réalisation collective;
- Le motif de blocage technique ou architectural : Exonérer les logements situés dans le périmètre des Bâtiments de France (ABF) où l’isolation extérieure ou le remplacement de fenêtres à crémone ancienne est formellement interdit par l’architecte des monuments historiques;
- La contestation des seuils : Plusieurs fédérations de bailleurs (UNPI) demandent un report de 2028 à 2030 pour la classe F afin de laisser le temps aux entreprises du bâtiment RGE de résorber les carnets de commandes.
3. Les retombées concrètes du correctif pour les petites surfaces
Pour corriger un biais physique connu du moteur de calcul du DPE (qui pénalisait mathématiquement les petits volumes en raison de la part prépondérante de la production d’eau chaude sanitaire par rapport à la surface au sol), le ministère du Logement a instauré un barème révisé pour les surfaces inférieures à 40 m².
Cette mesure technique bienvenue a permis à environ 140 000 studios et deux-pièces de gagner automatiquement une étiquette (passant de G à F, ou de F à E) sans aucuns travaux, via une simple attestation téléchargeable sur le site de l’Ademe. Pour les logements restants, la réalisation de travaux réels reste incontournable.
4. Quelles rénovations privilégier pour sortir de la classe G ou F ?
Pour hisser durablement un logement en classe D ou C, les diagnostiqueurs recommandent de cibler les postes à fort gain thermique :
- Remplacement des convecteurs « grille-pain » : Installer des radiateurs électriques à inertie fluide ou céramique pilotés par thermostat programmable, ou une pompe à chaleur air-air réversible;
- Isolation par l’intérieur (ITI) : Doubler les murs donnant sur l’extérieur avec des complexes isolants minces haute performance (panneaux sous vide ou polyuréthane);
- Chauffe-eau thermodynamique : Remplacer le vieux cumulus énergivore par un ballon thermodynamique extrayant les calories de l’air ambiant.
Foire Aux Questions (FAQ)
Un bail en cours pour un logement classé G est-il automatiquement annulé ?
Non. La loi ne résilie pas les baux en cours signés avant les dates d’interdiction. Le locataire peut continuer à occuper le logement paisiblement. En revanche, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation de loyer (gel strict des loyers F et G) et ne pourra pas remettre le bien en location à un nouveau locataire sans travaux préalables.
Quelles sanctions risque un propriétaire qui loue sciemment une passoire thermique ?
Le locataire peut assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la réalisation sous astreinte financière des travaux de mise en conformité, suspendre le paiement du loyer ou condamner le bailleur au remboursement d’une partie des loyers perçus et des surprimes de chauffage subies.
Les aides de l’Anah sont-elles accessibles aux propriétaires bailleurs ?
Oui. Le dispositif MaPrimeRénov’ Parcours Décarboné et Parcours Accompagné est ouvert aux propriétaires bailleurs sous réserve d’un engagement de location du bien rénové à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans, avec des montants d’aide plafonnés pouvant couvrir jusqu’à 40 % à 60 % du coût des travaux.
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