Passoires thermiques et DPE en 2026 : interdiction de louer les logements classés G, audit obligatoire et recours bailleurs
Près de 600 000 logements du parc locatif privé français classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont désormais frappés par l’interdiction de relocation issue de la loi Climat et Résilience. Calendrier d’application, gel des loyers et aides financières MaPrimeRénov’.
Le compte à rebours s’accélère pour les propriétaires bailleurs français. En application de la loi Climat et Résilience (article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation), les logements qualifiés de passoires thermiques font l’objet d’un calendrier d’exclusion progressive du marché locatif. Avec l’interdiction stricte de louer les biens les plus énergivores classés G, le blocage absolu de toute revalorisation de loyer et l’obligation de fournir un audit énergétique lors des ventes, des centaines de milliers de propriétaires doivent arbitrer entre rénovation globale et cession d’actif.
Repères clés : Le calendrier d’interdiction de location du DPE
- Depuis 2023 : Interdiction de louer les pires passoires thermiques (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale, dite classe G+).
- Actuellement en vigueur en 2026 : Interdiction totale de conclure un nouveau bail, de renouveler ou de reconduire tacitement un bail pour l’ensemble des logements classés G (seuil de décence énergétique).
- Échéance 1er janvier 2028 : Interdiction étendue à l’ensemble des logements classés F (environ 1,2 million de résidences principales supplémentaires).
- Échéance 1er janvier 2034 : Interdiction étendue aux logements classés E.
Que risque un propriétaire qui continue de louer un logement classé G ?
La réglementation issue de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est claire : un logement qui ne satisfait pas aux critères minimaux de performance énergétique n’est plus considéré comme un logement décent au sens juridique. Comme le confirme le portail officiel Service-Public.fr, le locataire occupant un bien classé G dispose de plusieurs recours devant le juge des contentieux de la protection :
- Exiger la réalisation de travaux de rénovation thermique : Le tribunal peut contraindre le bailleur sous astreinte financière journalière à réaliser les travaux d’isolation ou de remplacement de système de chauffage nécessaires pour atteindre au minimum la classe E.
- Obtenir une diminution rétroactive du loyer : Le juge a le pouvoir de prononcer une réduction substantielle du montant du loyer mensuel jusqu’à l’achèvement complet et vérifié des travaux.
- Obtenir des dommages et intérêts : En réparation du préjudice de jouissance causé par les factures d’énergie démesurées ou l’humidité excessive du bien.
De plus, depuis août 2022, la loi interdit formellement toute augmentation de loyer sur les passoires thermiques (classes F et G), que ce soit lors du renouvellement de bail, par le jeu de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou après des travaux d’amélioration mineurs.
Calendrier des obligations DPE : Récapitulatif et seuils de consommation
Le barème officiel du DPE classe les biens immobiliers en fonction de leur consommation d’énergie primaire et de leurs émissions de gaz à effet de serre :
| Classe Énergétique DPE | Consommation Énergie Primaire (kWh/m²/an) | Statut Locatif en 2026 | Audit Énergétique Obligatoire à la Vente |
|---|---|---|---|
| Classe G | > 420 kWh/m²/an | Interdiction de relocation stricte | Obligatoire dès le compromis de vente |
| Classe F | 331 à 420 kWh/m²/an | Location autorisée (Gel du loyer) jusqu’au 31/12/2027 | Obligatoire dès le compromis de vente |
| Classe E | 251 à 330 kWh/m²/an | Location autorisée (Interdiction au 01/01/2034) | Obligatoire pour les monopropriétés dès 2025 |
| Classes A, B, C, D | Moins de 250 kWh/m²/an | Location libre et conforme sans restriction | Non requis |
Le cas particulier des petites surfaces (moins de 40 m²)
L’une des distorsions majeures du DPE réformé en 2021 résidait dans son mode de calcul défavorable aux logements de petite surface (studios, chambres de bonne, deux-pièces sous combles), où la part forfaitaire de la production d’eau chaude sanitaire par rapport au faible métrage faisait basculer artificiellement les biens en classe F ou G. Le ministère du Logement a introduit un coefficient correcteur d’étalonnage pour les logements de moins de 40 m².
Si vous êtes propriétaire d’un studio classé F ou G sous l’ancien barème, vous pouvez générer gratuitement une attestation de nouvelle étiquette DPE sur le site officiel de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) en saisissant simplement le numéro à 13 chiffres de votre DPE actuel. Cette correction administrative permet à plus de 140 000 logements de repasser instantanément en classe E ou D sans réaliser aucun travail physique !
Quelles aides financières mobiliser pour rénover une passoire thermique ?
Pour financer les travaux indispensables d’isolation (murs par l’extérieur ou l’intérieur, toiture, fenêtres double vitrage) et de décarbonation du système de chauffage (pompe à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur urbain), plusieurs dispositifs cumulables sont ouverts aux propriétaires bailleurs :
- MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : Prise en charge jusqu’à 80 % du montant hors taxes des travaux de rénovation d’ampleur permettant un saut d’au moins 2 classes énergétiques (dans la limite d’un plafond de dépenses de 40 000 € à 70 000 € selon l’ambition du projet).
- L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : Prêt bancaire sans intérêt pouvant atteindre jusqu’à 50 000 € remboursable sur une durée maximale de 20 ans pour les bouquets de travaux de rénovation globale.
- Le déficit foncier doublé (jusqu’à 21 400 € par an) : Les bailleurs soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers peuvent déduire de leur revenu global jusqu’à 21 400 € de déficit foncier (au lieu de 10 700 € habituellement) pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de faire sortir un logement des classes E, F ou G pour atteindre les classes A, B, C ou D.
- Les Primes Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Financées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, TotalEnergies) pour l’installation d’équipements de régulation thermique ou d’isolation performante.
Foire Aux Questions (FAQ)
Le bail en cours d’un locataire déjà en place dans un logement classé G est-il annulé ?
Non. L’interdiction ne résilie pas automatiquement le contrat de bail d’un locataire déjà dans les lieux avant la date d’effet. Le locataire a le droit de rester dans son logement. En revanche, le bailleur ne peut appliquer aucune hausse de loyer et ne pourra pas remettre le bien en location à un nouveau locataire à la sortie du résident actuel sans travaux préalables.
Que faire si la copropriété refuse de voter les travaux d’isolation de l’immeuble ?
La loi a prévu une dérogation spécifique : si le propriétaire bailleur démontre qu’il a voté en faveur des travaux d’isolation extérieure ou thermique lors de l’assemblée générale de copropriété mais que celle-ci a rejeté le projet, ou s’il fait face à des contraintes architecturales strictes (avis défavorable des Architectes des Bâtiments de France pour un monument historique), le juge ne peut pas prononcer de sanctions ou d’interdiction de location à son encontre.
Quelle est la durée de validité d’un DPE en 2026 ?
Conformément à la réglementation de l’article R. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation, les DPE réalisés selon la méthode fiabilisée entrée en vigueur le 1er juillet 2021 ont une durée de validité légale de 10 ans. En revanche, tous les anciens DPE « sur facture » réalisés avant le 30 juin 2021 sont aujourd’hui définitivement caducs et sans valeur juridique.
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